Vor wenigen Tagen fand im Ahrensburger Rathaus ein Geheimtreffen statt. Es trafen sich dort der Bürgermeister und Vertreter der hiesigen Parteien mit drei Abgesandten aus Kiel. Und diese Kieler haben den Ahrensburgern die Mär vom unbeschränkten Wachtum erzählt und Ihnen weisgemacht, dass Ahrensburg neue Flächen für den Wohnungsbau und für Gewerbebetriebe bis zum Jahre 2030 benennen muss und damit 2.300 zusätzliche Wohneinheiten ausweisen soll. Pflicht? Oder Schabernack…?
Kiel will es wissen (Litho: A. Paul Weber)
Tatsache ist: Ahrensburg hat – quasi im vorauseilenden Gehorsam – sein Soll an Wohneinheiten bis zum Jahre 2030 bereits erfüllt. Und genau das hätten Verwaltung und Politiker den Sprotten aus Kiel deutlich klarmachen müssen – vielleicht mit Hilfe unseres Landrats. Oder kann Kiel uns Ahrensburger tatsächlich per Gesetz dazu zwingen, “Hamburgs schöne Nachbarin” zu einem unschönen Aschenputtel verkommen zu lassen…?
Zu diesem Thema hat unsere Mitbürgerin Anne Frey einen Beitrag geschrieben, auf den ich Sie bereits hingewiesen habe. Mit freundlicher Genehmigung der Autorin veröffentliche ich ihren Text auch hier auf Szene Ahrensburg. Und wenn Sie dazu Fragen an Anne Frey haben oder Anregungen geben möchten: Schreiben Sie – die Kommentarfunktion steht Ihnen offen! Außerdem können Sie morgen die Vertreter der Parteien, die Sie auf dem Rondeel finden werden, befragen, ob sie es wirklich hinnehmen wollen, was Bürgermeister, Politiker und Kieler Beamte so alles an Döntjes erzählen.
Grenzenloses Wachstum für Ahrensburg?
Bereits Anfang 2017 hatte die Stadt Ahrensburg mit 34 000 Einwohnern die Einwohnerzahl erreicht, die noch vor wenigen Jahren für das Jahr 2030 erwartet worden war. Dennoch wollen einige Parteien und die Verwaltung bis zum Jahr 2030 bis zu 2300 zusätzliche Wohneinheiten ausweisen. Ein Teil dieser Wohneinheiten soll auch durch die Entwicklung neuer Baugebiete, insbesondere im Landschaftsschutzgebiet im Ahrensburger Süden, hergestellt werden. Lediglich die CDU und die Grünen haben sich gegen die zukünftige Bebauung der Landschaftsschutzgebiete im Ahrensburger Süden ausgesprochen.
Fragt man nach den Gründen, ist meist von einem erhöhten „Siedlungsdruck“ die Rede, der anscheinend auf Ahrensburg lastet. Nachprüfbare Untersuchungen und Zahlen zu diesem Phänomen „Siedlungsdruck“ liegen aber offensichtlich nicht vor. Von daher sind sämtliche Bedarfsberechnungen und Prognosen zur langfristigen Entwicklung Ahrensburgs weitgehend hypothetisch. Vor allem wird nicht untersucht, warum in den vergangenen Jahren so viele Hamburger nach Ahrensburg gezogen sind und weiterhin nach Ahrensburg ziehen wollen.
Blick auf Ahrensburg (Foto: HDZ)
Dabei wäre es ein Leichtes, diese Zuwanderung von Hamburg nach Ahrensburg anhand von Zahlenmaterial zu erklären. Eine wichtige Ursache für diesen so genannten Siedlungsdruck liegt in den unterschiedlichen Bodenrichtwerten in Hamburg und in Ahrensburg. Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Einfamilienhausbebauung liegt in Hamburg derzeit bei 650 Euro pro m² (Quelle: LBS-Immobilienmarktatlas 2018 Hamburg und Umland , im Internet abrufbar). Der durchschnittliche Bodenrichtwert für das Waldgut Hagen in Ahrensburg liegt derzeit bei 325 Euro pro m² (Quelle: Bodenrichtwerttabellen des Kreises Stormarn, im Internet abrufbar). Das bedeutet, dass ein Käufer laut Bodenrichtwerttabelle für ein Grundstück in Hamburg im Schnitt das Doppelte ausgeben muss im Vergleich zu einem Käufer in Ahrensburg, Waldgut Hagen. Damit ist auch eine Erklärung dafür gefunden, warum gerade viele junge Familien aus Hamburg in den letzten Jahren in Ahrensburg ein Baugrundstück gesucht haben.
Tatsächlich bewegten sich die Unterschiede bei den Bodenrichtwerten nicht immer in dieser Größenordnung. Im Jahr 2002 lag der durchschnittliche Bodenrichtwert in Hamburg bei 272 Euro (Quelle: Hamburger Abendblatt). Im Waldgut Hagen lag 2002 der Bodenrichtwert bei 253 Euro (Quelle: Bodenrichtwerttabelle Kreis Stormarn). In beiden Fällen wurde eine Grundstücksgröße von 600m² als Berechnungsgrundlage herangezogen. Damit lagen die Bodenrichtwerte in Ahrensburg, Waldgut Hagen, im Jahr 2002 fast gleichauf mit den durchschnittlichen Hamburger Werten. Vergleicht man also die längerfristige Entwicklung der Bodenrichtwerte, dann sind die Bodenrichtwerte in Hamburg zwischen 2002 und 2017 um beinahe 140 % gestiegen, während sie im gleichen Zeitraum im Waldgut Hagen in Ahrensburg lediglich um ca. 30% gestiegen sind. Das ergibt eine Differenz in der Preisentwicklung von mehr als 100%.
Selbstverständlich kommt diese unterschiedliche Entwicklung auch bei den Bodenrichtwerten für Mehrfamilienhausbebauung vor. Das erklärt, warum viele Investoren derzeit lieber im Umland als in Hamburg Mehrfamilienhäuser mit hochpreisigen Wohnungen bauen. Die Rendite bei größeren Objekten – wie z.B. dem Lindenhof – ist weitaus höher, wenn ein Investor ein derartiges Projekt in Ahrensburg statt in Hamburg umsetzt.
Die Ursache für dieses Auseinanderdriften der Bodenrichtwerte zwischen Hamburg und dem Kreis Stormarn liegt offensichtlich darin , dass Hamburg und der Kreis Stormarn unterschiedliche Berechnungsmodelle haben, um die Bodenrichtwerte festzulegen. Da es kaum mehr unbebaute Grundstück gibt, kann also in den wenigsten Fällen der notariell festgelegte Kaufpreis als Berechnungsgrundlage angesetzt werden. Im Kreis Stormarn werden die Bodenrichtwerte nur alle 2 Jahre ermittelt, in Hamburg aber jedes Jahr. Zudem werden im Kreis Stormarn bebaute Grundstücke automatisch unterhalb des Bodenrichtwerts eingestuft im Vergleich zu unbebauten Grundstücken. Dies und weitere Unterschiede bei den Berechnungen führen offensichtlich dazu, dass sich die Bodenrichtwerte im gesamten Kreis Stormarn trotz hoher Nachfrage weitaus langsamer entwickeln als in Hamburg. Der so genannte Siedlungsdruck aus Hamburg ist also nicht zufällig entstanden, sondern er ist auch ein Folge der widersprüchlichen Vorgaben von Kreis und Land.
In einer öffentlichen Versammlung des Bürger -und Grundeigentümervereins Waldgut Hagen im Frühjahr 2017 stellte Bürgermeister Sarach die These auf, dass in Ahrensburg die Grundstückspreise in den Vorjahren zu stark gestiegen seien, obwohl dies durch die Bodenrichtwerte nicht bestätigt wird. Die Erschließung neuer Wohngebiete könne dazu führen, dass das Angebot an Grundstücken vergrößert und die Preisentwicklung dadurch gedämpft würde.
Folgt man dieser Logik, dann müssten in Ahrensburg möglichst viele neue Baugebiete erschlossen werden, um dämpfend auf die Bodenrichtwerte einzuwirken. Da die Bodenrichtwerte aber in Ahrensburg im Schnitt ohnehin nur etwa halb so hoch sind wie in Hamburg, würde dies die Nachfrage nach Wohnraum letztlich noch weiter ankurbeln. Daraus folgt: Je mehr neue Baugebiete erschlossen werden, desto mehr steigt die Nachfrage. Selbst wenn die Stadt Ahrensburg sämtliche Landschaftssschutzgebiete und Grüngürtel zubauen würde, würde damit die Nachfrage weiter erhöht und gerade nicht reduziert werden.
Von daher bedarf es eines gründlichen Überdenkens der derzeitig ungebremsten Wachstumspolitik, der sich die Verwaltung und einige politische Parteien verpflichtet haben. Wer Wachstum will, muss sich auch mit der Frage nach den Grenzen des Wachstums in Ahrensburg auseinandersetzen. Angesichts der extrem hohen Zahl an fehlenden Kita-Plätzen und angesichts der maroden und überlasteten Straßen im Ahrensburger Stadtgebiet ist es erstaunlich, dass sich bislang nur wenige Parteien, in diesem Fall nur CDU und Grüne, mit dieser Frage auseinandergesetzt haben.
Anne Frey (parteilos), Ahrensburg
Als Mitbürger im Süden ringe ich nach wie vor mit dem Anachronismus, dass politische Strömungen im Süden der Stadt eine Wohnbebauung wegen der bestehenden Landschafts-, Naturschutz- und FFH-Gebiete nicht anstreben wollen, aber gleichsam vehement Süd- und West und alle möglichen Tangenten in ebenjenen Gebieten fordern.
Seltsam, sehr seltsam…
Hallo zusammen,
ich möchte kurz die Zahl der Wohninheiten korrigieren. von den 2300 genannten Wohneinheiten müssen noch 580 abgezogen werden, die seit Erhebung der Zahlen ralisiert wurden, bzw. in der Planung sind.
Laut Bedarfsprognose braucht Ahrensburg 720 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und 1000 Wohneinheiten im “gartenbezogenen Wohnen” (Einzel- Reihen- Doppelhäuser, sowie Wohnungen mit Gartenbezug).
Allerdings sind auch 1720 zusätzliche Wohneinheiten eine Herausforderung für die soziale Infrstruktur.
Gruß
Christian Schmidt
Zum Stichwort “Bedarfsprognose” habe ich mal nach Kiel geguckt und gesehen:
Wer es sich einfach macht, weist für Kiel ein paar mögliche Baugebiete aus. Wenn man dann genauer hinschaut, wird es schwieriger eine Bedarfsprognose verknüpft mit städtebaulichen und vor allem dem mit der auf Grund der Art und Weise der Bebauung einhergehenden intrastrukturellen Bedarfs an z.B. Kindergärten, Schulen, Kinderbetreuung bis in den späten Nachmittag, Geschäften, Straßen, Verkehrsanbidung / ÖPNV, etc. haben.
Benötigt Ahrensburg wirklich überwiegend Einzel- und Doppelhäuser? Oder doch eher bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommen? Und wenn überwiegend bezahlbarer Wohnraum (6-8€/qm?) benötigt wird, kann die Stadt oder ein kirchlicher Träger diese Flächen kostengünstig zur Verfügung stellen (Erbbaurecht), ohne dass der Investor dies auf die Miete aufschlägt?
Als Ahrensburger vertrete ich die Auffassung, dass man sich ohne gesetzlichen Vorgaben den “Druck” aus Kiel nicht beugen muss und soll. Oder bezahlt uns “Kiel” die damit verbundenen zukünftigen Kosten?
Mir ist aufgefallen, dass Herr Christian Schmidt von den Grünen davon ausgeht, dass es sich bei den in der Stormarnbeilage vom 30.04. veröffentlichten und bei den von ihm selbst verwendeten Zahlen tatsächlich um gesicherte Daten geht. Das ist beileibe nicht der Fall. Letztlich basiert der Artikel auf informellen Informationen aus dem Rathaus, ohne dass der Name des Informanten genannt wird. Man könnte auch sagen, dass sämtliche in diesem Artikel veröffentlichten Daten aus der Gerüchteküche stammen, da sie zu keinem Zeitpunkt vom Land bestätigt wurden.
Auf einer derartigen dünnen Basis kann man keine vernünftige Stadt – und Zukunftsplanung machen. Immer wenn die Bürger fragen, worauf die Verwaltung und einige Parteien ihre Forderungen nach beschleunigtem weiterem Wachstum begründen, dann wird auf Kiel verwiesen. Die Verwaltung und diese Parteien konnten aber noch nie ein Papier aus Kiel vorweisen, in dem diese Forderungen bestätigt sind. Von daher ist es genauso gut möglich, dass diese Forderngen aus Kiel nur vorgeschoben sind, um Druck zu erzeugen.
In dem “blauen Brief” aus Kiel, im vergangenen Frühjahr in der Stormarnbeilage abgedruckt, ging es um etwas ganz anderes. Dort wurde kritisiert, dass die Stadt Ahrensburg bisher nicht alle Gebiete im Stadtbereich für die zukünftige Stadtplanung ausgewiesen hat. In Ahrensburg West gibt es z.B. “weiße Flächen”, bei denen die Stadt bisher offen lässt , ob diese Gebiete z.B. zukünftig für den Wohnungsbau oder für Gewerbe genutzt werden sollen. Solange die Stadt aber nicht derartige Flächen für den Geschosswohnungsbau ausweist, kann der günstige Wohnraum, den “Beobachter” fordert, auch nicht geschaffen werden. Tatsächlich blockiert die Stadt das, was sie auf der anderen Seite im “Bündnis für Wohnen” verspricht, nämlich die Herstellung günstigen Wohnraums.
Hallo Frau Frey,
hier finden sie die Wohnungsmarktprognose 2030 für Schleswig-Holstein, aus der sich die Zahlen ergeben:
https://www.schleswig-holstein.de/DE/Fachinhalte/W/wohnen/Downloads/Wohnraum/Wohnungsmarktprognose2030.pdf?__blob=publicationFile&v=6
Auf Seite 146 ist die Tabelle, aus der die 144 Wohneinheiten pro Jahr stammen, die öfter genannt werden.
Daher kommen die 2300 Wohneinheiten. Abzüglich der 580, die in den letzten Jahren fertig gestellt wurden, bzw. im Vorlauf sind, bleiben noch 1720 Wohneinheiten.
Meiner Meinung nach schafft die Infrastruktur dieses Wachstum nicht. Damit meine ich nicht Straßen oder öffentliche Gebäude. Das liegt im Einflußbereich der Stadt. Da könnten wir evtl. noch etwas beeinflussen.
Der entscheidende limitierende Faktor ist im Moment die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Wir finden kaum noch Erzieher*Innen für die Krippen, Kitas und Horte.
Es soll in Zukunft sehr viel mehr ältere Menschen in Ahrensburg geben. Die Haushalte der über 85jährigen soll sich verdoppeln. Es gibt aber keine Plegekräfte auf dem Markt, um diese Menschen zu pflegen.
Versuchen sie eine freie Hebamme für die Versorgung vor und/oder nach der Geburt eines Kindes zu finden. Das ist auch nicht leicht.
Diese Punkte liegen nicht im Einflussbereich der Stadt/Kommunalpolitik. Da sehen wir im Moment keine überzeugenden Lösungsansätze.
Das sind alles Punkte, die berücksichtigt werden müssen. Aus makroskopischer Sicht macht die Regionalplanung Sinn. Aber im Detail betrachtet, müssen viele Fragepunkte geklärt werden. Nicht nur die oben genannten sozialen Aspekte, sondern auch ökologische Aspekte.
Wir wollen auch noch für zukünftige Generationen eine intakte Umgebung und einen hohen, durch viele Grünzüge geprägten, Aufenthaltscharakter erhalten.
Für Interssierte, hier ist der Regionalplan Süd:
https://www.schleswig-holstein.de/DE/Fachinhalte/L/landesplanung_raumordnung/raumordnungsplaene/regionalplaene/regionalplan_I.html
Die “weiße Fläche”, die sie angesprochen haben Frau Frey, liegt östlich des Gewerbegebietes Nord. Diese Fläche war im Vorentwurf als Erweiterung des Gewerbegebietes geplant. Lieder liegt diese Fläche ausserhalb der Siedlungsachse des Regionalplans. Die Fachplaner haben das mit dieser “weißen Fläche” gelöst, in der Hoffnung, dass der Regionalplan (der gerade in der Überarbeitung ist), diese Fläche in Zukunft als Gewerbefläche zulässt.
https://www.ahrensburg.de/media/custom/2603_595_1.PDF?1479194667
Ich hoffe ich konnte ihnen hier einige hilfreiche Informationen geben.
Gruß
Christian Schmidt
Guten Morgen Herr Schmidt,
haben Sie vielen Dank für die Zusendung des Links. Der Link verweist auf ein Wohnungsmarktprognose für das Land SH im Auftrag des Innenministeriums aus Kiel, veröffentlicht am 09.06.17. Dazu stelle ich fest:
– Bei dem von der Stadt und den Parteien verwendeten Zahlenmaterial handelt es es sich um die Prognosen eines privaten Forschungsinstituts. Prognosen eines Forschungsinstituts sind aber etwas anderes als Forderungen aus Kiel. Wenn also die Ahrensburger Verwaltung und mehrere Parteien behaupten, dass Kiel im Zeitraum bis zum Jahr 2030 eine hohe Zahl neuer Wohneinheiten in Ahrensburg verlangt, dann ist das eine regelrechte Wählertäuschung. Eine derartige Forderung aus Kiel existiert überhaupt nicht. Es steht den politischen Gremien frei, den Prognosen eines Forschungsinstituts zu folgen oder dies bleiben zu lassen.
– Die in der Wohnungsmarktprognose verwendeten Zahlen sind längst überholt. Das verwendete Zahlenmaterial stammt aus dem Jahr 2014. Der Wachstumsschub, der in Ahrensburg aber erst 2014 einsetzte und bis in die Gegenwart andauert, ist damit in dem Zahlenmaterial dieser Studie überhaupt nicht erfasst. Dabei fehlt insbesondere der Bevölkerungszuwachs durch die Erlenhofbebauung und durch verstärkte innerstädtische Nachverdichtung. Wie bereits mehrfach erwähnt, hatte Ahrensburg Anfang 2017 bereits die Einwohnerzahl erreicht, die gemäß Prognose erst 2030 zu erwarten gewesen wäre. Damit waren die für 2030 prognostizierten Wohneinheiten bereits 2017 erstellt. Wenn man also jetzt nochmals bis zu 2300 Wohneinheiten anstreben wollte, dann hätte man bis zum Jahr 2030 tatsächlich bis zu 4600 neue Wohneinheiten gebaut. Die auch von Ihnen bestätigten Defizite in der Infrastruktur sind eine Folge des zu schnellen Wachstums in den letzten Jahren.
– Die von mir untersuchten Unterschiede in der Entwicklung der Bodenrichtwerte zwischen Ahrensburg und Hamburg kommen m.E. in der o.g. Untersuchung nicht vor. Diese Unterschiede waren im Jahr 2014 aber auch noch nicht so eklatant wie heute. In zukünftigen Planungen müssten also stärker als bisher die Gründe für die Abwanderung von Hamburg nach Ahrensburg mit einbezogen werden. In sämtlichen politischen Diskussionen wurden die Ursachen für den so genannten Zuzugsdruck aus Hamburg bislang ausgeklammert. Ich bitte darum, meinen Text „Grenzenloses Wachstum für Ahrensburg?“ als Beitrag für eine zukünftige Diskussion zu diesem Thema zu verstehen.
Viele Grüße
Anne Frey
@ Hausmann:
Alle Bürger, mit denen ich gesprochen habe, lehnen eine Bebauunng der Ahrensburger Landschaftsschutzgebiete ab. Es geht also nicht nur um die Meinung der Bewohner des Ahrensburger Südens sondern um ganz Ahrensburg.
Immer wenn die Stadt Ahrensburg neue Baugebiete erschließen will, kursieren auf einmal Zahlen mit hohen Bedarfsprognosen für zusätzlichen Wohnraum. Würden diese Zahlen tatsächlich aus Kiel stammen, wären derartige Zahlen auch z.B. in Reinbek oder in Barsbüttel oder in Bargteheide im Umlauf. Dort lebt man aber ganz entspannt ohne derartige Bedarfsprognosen. Der Abendblattartikel vom 30.4. ist wahrscheinlich nicht anderes als eine ziemlich dicke Zeitungsente , gesponsert durch das Ahrensburger Rathaus.
Guten Morgen Herr Hausmann,
die von SPD, WAB und FDP angestrebte Bebauung im Landschaftsschutzgebiet hat zunächst einmal nichts mit der seit Jahren diskutierten Südumfahrung zu tun. Ich finde es ziemlich unfair, wenn vor allem die FDP das eine gegen das andere ausspielt und damit den Bürgern die Schuld für die desolate Verkehrssituation im Süden zuschiebt. Die Diskussion um die Südumfahrung zog sich über Jahre hin, weil die Stadt es versäumte, darüber ein Rechtsgutachten einzuholen. Das wird jetzt endlich über eine Machbarkeitsstudie nachgeholt.
Die Verwaltung hat dagegen das Thema “Bauen im Landschaftsschutzgebiet” vehement forciert, indem sie bereits im vergangenen Jahr Vorabstimmungen dazu im Bauausschuss durchführen ließ , um sich Mehrheiten zu sichern. Ein derartiges Verfahren ist völlig übereilt, weil weder die Stadt Ahrensburg noch die Stadtverordnetenversammlung darüber entscheiden kann, ob ein Landschaftsschutzgebiet bebaut werden darf oder nicht. Diese Entscheidung steht ausschließlich der oberen Naturschutzbehörde in Kiel zu, die man offensichtlich noch gar nicht in die Planungen einbezogen hat.
Anne Frey
Toll finde ich, dass sich einige engagierte Bürger verstärkt in das Thema einbringen. Eigentlich dürfte man annehmen, dass die Parteien und die Verwaltung ein gesteigertes Interesse daran haben, dass die Bürger in diesem Prozess mitgenommen werden und diesem dann zustimmen können.
Daher bin ich auf die Kommunalwahl am 06.05.2018 mit deren Ergebnis gespannt.
Die Aussagen der WAB sind dahingehend interessant, dass diese auf dem Rondeel samstags gerne die Meinung im Gespräch vertreten, dass die Bebauung im Süden von Ahrensburg eigentlich bereits beschlossene Sache wäre.